למענה מיידי

התקשרו כעת: 073-7861701

אבן גבירול 30 (WeWork Ibn Gabirol)

סוגי התאגדויות להחזקת נדל"ן

סוגי התאגדויות להחזקת נדל"ן בארה"ב – Real Estate Taxation

מס ההכנסה בארה"ב קובע שיטות מיסוי שונות עבור סוגים שונים של צורות התאגדות.

לאזרחים לא אמריקאים/חברות זרות – דו"ח המס האמריקאי יכיל את כלל ההכנסות שהופקו מנכסים בתחומי ארה"ב בשנת המס.

לאזרחים/תושבים אמריקאים וחברות אמריקאיות- דו"ח המס יכיל את כלל ההכנסות שהופקו מנכסים בתוך ומחוץ לארה"ב בשנת המס!

בכל ישנה זכאות לקזז הוצאות ישירות ועקיפות שהתהוו לתפעול הנכס – ארנונה, ביטוח, חשמל, מים, דמי ניהול, ועד בית ניקיון, תיקונים ועוד.

בתחום מיסוי הנדל"ן להשקעה בארה"ב, נהוג לחלק את צורות ההחזקה בנכסים בדרכים הבאות:

החזקה ישירה בנכס

החזקה ישירה בנכס תתבצע בדרך כלל כאשר קיימת אגרה גבוהה להקמת ה LLC במדינת המקור.

לדוגמה, אגרות שנתיות במדינת קליפורניה (California) יכול להגיע לסכום של כ $800 וכ $500 במדינת אילנוי (Illinois)

בצורת החזקה זו לא קיימת הפרדת ישויות, כלומר ישנה חשיפה לתביעות אישיות כנגד שאר נכסיו האישיים של המשקיע.

במידה וברצונכם לפעול בצורה זו, המלצתנו היא להגדיל את הכיסוי הביטוחי ולרכוש פוליסת ביטוח חיים כנגד חשיפה למס ירושה.

בעת מכירת הנכס או ההשקעה, שיעורי המס על רווח ההון יחושבו על פי זמן ההחזקה וחלים שיעורי מס מוטבים עד כ 20% מהרווח.

 

השקעה באמצעות LLC

ישות אשר נוצרת תחת חוקי המדינות בארה"ב, אשר משלבת הגנת בעלי מניות וכן שיקוף בעלי המניות לצורכי מס.

כלומר, הכנסות ה-LLC מועברות ישירות לחברים (Members) שלה, ולא ימוסו על פי שיעורי מס חברות בארה"ב.

ל-LLC קיימות ברירות מחדל טבעיות בהתאם למספר החברים בה. לפרטים נוספים תוכלו לקרוא כאן.

בדרך השקעה זו, נכסיו האישיים של המשקיע נשמרים, אך עדיין קיימת חשיפה למס הירושה.

בעת מכירת הנכס או ההשקעה, שיעורי המס על רווח ההון יחושבו על פי זמן ההחזקה ויחולו שיעורי מס מוטבים.

השקעה באמצעות חברה זרה

הדרך הטובה ביותר להשקעה של חברה זרה (למשל חברה ישראלית) היא באמצעות חברה זרה שמחזיקה בישות שקופה לצורכי מס, בין אם כשותפות ובין אם LLC בבעלות יחיד.

בצורה זו ניתן להוסיף עוד הגנה ואנונימיות על נכסיה של החברה.

בכל מקרה, השקעה באמצעות חברה זרה מנטרלת את החשיפה למס ירושה, אשר חל על יחיד במקרה והשווי הוגן של הנכסים עולה על $60,000.

שיטת המיסוי האמריקאי לא מעניקה הטבות לחברות זרות המשקיעות בארה"ב ועל כן חל מיסוי דמוי דיבידנד Branch Profit Tax.

על פי אמנת מס ישראל ארה"ב, שיעור המס Branch Profit Tax עומד על 12.5%.

בעת מכירת הנכס או ההשקעה, שיעורי המס על רווח ההון יחושבו על פי מדרגות מס חברות בארה"ב ולא מדרגות רווח הון.