מאמרים דומים
7 כללי מס קריטיים לעסקאות נדל"ן בארה"ב – המדריך המהפכני לישראלים 2024
האם ידעתם שישראלים שרוכשים נכסים בארה"ב עלולים לשלם מס כפול על אותה הכנסה? עסקאות נדל"ן בארה"ב מערבות מורכבויות מסיות משמעותיות שדורשות תכנון מדויק והבנה עמוקה של שני המערכות המסיות. עם השקעות נדל"ן של ישראלים בארה"ב שמגיעות למיליארדי דולרים בשנה, הבנת ההשלכות המסיות הופכת לחיונית יותר מתמיד.
במאמר זה נסקור שבעה כללי מס קריטיים שכל ישראלי החושב על השקעה בנדל"ן אמריקאי חייב להכיר. נבחן את ההשלכות המסיות הן בצד האמריקאי והן בצד הישראלי, נלמד על מנגנוני ההגנה הזמינים, ונספק דוגמאות מעשיות עם חישובים מדויקים. כמו כן, נעמוד על הטעויות הנפוצות ביותר שעולות לישראלים במיליוני דולרים מדי שנה.
המערכת המסית האמריקאית מתייחסת לזרים המשקיעים בנדל"ן באופן שונה ממתושבי ארה"ב. החל מרגע הרכישה ועד למכירת הנכס, ישנן התחייבויות מסיות ייחודיות שדורשות התמודדות מקצועית. במקביל, מס הכנסה הישראלי מחייב דיווח והכרה בהכנסות מהנכס האמריקאי, יוצר מצב של מיסוי פוטנציאלי במשני מדינות. הבנת הכללים והיערכות נכונה יכולים לחסוך עשרות אלפי דולרים בכל עסקה.
כלל ראשון: הבנת מעמד המס וחבות FIRPTA
כאשר זר רוכש נכס בארה"ב, הוא נחשב ל"זר לא תושב" לצורכי מס, גם אם יש לו ויזה או מעמד חוקי אחר במדינה. מעמד זה קובע את שיטת המיסוי וההתחייבויות הנדרשות. עבור עסקאות נדל"ן, החוק החשוב ביותר הוא FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), הקובע כי הכנסות ממקורות נדל"ן בארה"ב של זרים חייבות במס פדרלי אמריקאי.
חוק FIRPTA מחייב ניכוי מס במקור של 15% מהתמורה הכוללת בעת מכירת נכס על ידי זר. לדוגמה, אם ישראלי מוכר דירה בניו יורק תמורת מיליון דולר, הרוכש חייב לנכות ולהפקיד לרשות המס האמריקאית 150,000 דולר, גם אם המוכר למעשה הפסיד כסף בעסקה. זהו ניכוי זהירותי שנועד להבטיח גביית המס, וניתן לבקש החזר אם התשלום עולה על החבות בפועל.
ישנם יוצאים מן הכלל חשובים לחוק FIRPTA. אם שווי הנכס נמוך מ-300,000 דולר והרוכש מתכוון להשתמש בו כמגורים אישיים במשך לפחות 50% מתקופת החזקה, הניכוי אינו נדרש. כמו כן, אם שווי הנכס נמוך ממיליון דולר והרוכש עומד בתנאי המגורים, שיעור הניכוי יורד ל-10%. הבנת יוצאים אלה יכולה לחסוך אלפי דולרים בזרימת מזומנים.
כלל שני: מיסוי הכנסות שכר דירה ופחת
הכנסות מהשכרת נכס אמריקאי חייבות במס הכנסה אמריקאי, ללא קשר לגובה ההכנסה או למעמד התושבות של הבעלים. ישראלי הרוכש דירה בלוס אנג'לס ומשכיר אותה תמורת 3,000 דולר לחודש, יידרש לדווח על הכנسה של 36,000 דולר בשנה ולשלם מס אמריקאי על סכום זה. שיעור המס תלוי ברמת ההכנסה ויכול להגיע עד 37% במסגרת המס הפדרלי, בנוסף למס מדינתי שיכול להוסיף עוד 13% בקליפורניה.
אחת ההטבות המשמעותיות בהשקעה בנדל"ן אמריקאי היא האפשרות לנכות פחת על הבניין. לפי חוק המס האמריקאי, בעלי נכסים למגורים יכולים לפחת את שווי הבניין (ללא הקרקע) על פני 27.5 שנה, בעוד נכסים מסחריים נפחתים על פני 39 שנה. דירה בשווי 500,000 דולר שבה הבניין מהווה 400,000 דולר, תזכה לניכוי פחת שנתי של כ-14,500 דולר במגורים או כ-10,300 דולר במסחר.
חשוב להבין שהפחת הוא "חוב עתידי" – בעת מכירת הנכס, יש לשלם מס על סכום הפחת שנוכה במהלך השנים, בשיעור של עד 25%. זה נקרא "depreciation recapture" ויכול להוות הפתעה לא נעימה למוכרים לא מיומנים. למשל, אם נוכה פחת של 100,000 דולר במהלך 7 שנות החזקה, בעת המכירה יש לשלם מס נוסף של עד 25,000 דולר על הפחת שנוכה, גם אם לא היה רווח בעסקה.
[תמונה: אינפוגרפיקה של חישוב מס על הכנסות שכר דירה – אלט: עסקאות נדל״ן ארה״ב מיסוי הכנסות השכרה]
כלל שלישי: מיסוי רווחי הון וההבדל בין החזקה קצרה וארוכה
רווחי הון ממכירת נדל"ן בארה"ב מתחלקים לשתי קטגוריות עיקריות: רווחים קצרי טווח (החזקה של שנה או פחות) ורווחים ארוכי טווח (החזקה של יותר משנה). ההבדל בין השניים משמעותי ויכול לחסוך אלפי דולרים במס. רווחים קצרי טווח חייבים כהכנסה רגילה בשיעורים של עד 37%, בעוד רווחים ארוכי טווח נהנים משיעורי מס מועדפים של 0%, 15% או 20%, תלוי ברמת ההכנסה.
לדוגמה, ישראלי שקנה דירה בפלורידה תמורת 300,000 דולר ומכר אותה אחרי 8 חודשים תמורת 350,000 דולר, יחויב במס על רווח של 50,000 דולר בשיעור של עד 37%. לעומת זאת, אם היה ממתין עוד 5 חודשים, אותו רווח היה מתחייב בשיעור של רק 15% או 20%. ההבדל יכול להגיע ל-8,500-17,500 דולר נוספים במס, סכום שמצדיק המתנה של חודשים ספורים.
בחישוב רווח ההון יש לקחת בחשבון את עלויות השיפור והעמלות. עלות הרכישה כוללת את מחיר הדירה בתוספת עלויות עורכי דין, בדיקות, ביטוח כותרת ומסים. עלויות השיפור הקבוע (capital improvements) כמו שיפוצים, הוספת חדרים או שדרוג מערכות, נוספות לעלות הבסיס ומקטינות את הרווח. לעומת זאת, עלויות תחזוקה שוטפות כמו תיקונים וצבע לא נחשבות לשיפור קבוע.
כלל רביעי: הכרה במס הישראלי והסכם למניעת כפל מיסוי
מס הכנסה הישראלי מחייב תושבי ישראל לדווח על הכנסותיהם מכל העולם, כולל הכנסות מנכסים אמריקאיים. כאשר ישראלי משכיר או מוכר נכס בארה"ב, עליו לדווח על ההכנסה גם לרשויות המס הישראליות ולשלם מס בישראל. זה יוצר פוטנציאל למיסוי כפול – תשלום מס על אותה הכנסה הן בארה"ב והן בישראל.
הסכם למניעת כפל המיסוי בין ישראל לארה"ב מספק מנגנוני הגנה מפני מיסוי כפול. על פי ההסכם, זכות המיסוי הראשית על הכנסות נדל"ן נתונה למדינה שבה נמצא הנכס. כלומר, ארה"ב זכאית לגבות מס על הכנסות מנכס אמריקאי, ואילו ישראל חייבת להכיר בזיכוי המס ששולם בארה"ב. בפועל, אם שיעור המס בארה"ב גבוה יותר מבישראל, לא יהיה מס נוסף לתשלום בישראל.
חשוב להבין שזיכוי המס מוגבל לסכום המס הישראלי על אותה הכנסה. לדוגמה, אם ישראלי הרוויח 100,000 דולר ממכירת נכס אמריקאי ושילם 20,000 דולר מס בארה"ב, בעוד המס הישראלי על אותה הכנסה הוא 17,000 דולר, הזיכוי יהיה רק 17,000 דולר. 3,000 הדולרים הנוספים לא יוחזרו. לכן, תכנון מסיכולי הכולל את שני המדינות חיוני למיטוב העלויות.
עוד נקודה חשובה היא תזמון הדיווח. הכנסות מנכסים אמריקאיים חייבות דיווח בישראל באותה שנת המס שבה התקבלו, גם אם המס האמריקאי עדיין לא הוכרע. זה יכול ליצור בעיות זרימת מזומנים, במיוחד כאשר יש ערעור או חוסר ודאות לגבי גובה המס האמריקאי. מומלץ להפריש כספים למס הישראלי גם אם עדיין לא שולם המס האמריקאי הסופי.
[תמונה: טבלת השוואת שיעורי מס בין ישראל וארה״ב – אלט: עסקאות נדל״ן ארה״ב השוואת מיסוי ישראל אמריקה]
כלל חמישי: דיווח ומילוי טפסים נדרשים
עסקאות נדל"ן בארה"ב מחייבות מילוי מספר טפסים מסיים ודיווח לרשויות המס. הטופס הבסיסי לזרים עם הכנסות מארה"ב הוא 1040NR, שבו יש לדווח על כל ההכנסות מהנכס האמריקאי. אם יש הכנסות שכר דירה, יש למלא גם טופס Schedule E, המפרט את ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס. במקרה של מכירה, יש למלא טופס 8288 לדיווח על עסקת FIRPTA וטופס 8288-A לבקשת תעודה מאת הרוכש.
חשוב לדעת שחובת הגשת הדוח קיימת גם במקרים שבהם אין מס לתשלום או שיש הפסד. למשל, אם הוצאות התחזוקה והפחת גדולים מהכנסות השכירות, עדיין יש חובת דיווח. אי הגשת דוח יכולה לגרור קנסות של מינימום 100-200 דולר, גם ללא חבות מס. במקרים קיצוניים, הקנסות יכולים להגיע לאלפי דולרים, במיוחד אם יש כוונה להעלים הכנסה.
בישראל, יש לדווח על הנכס בדוח השנתי בטופס 1322 (דוח נכסים בחו"ל) ולכלול את ההכנסות בדוח ההכנסה הרגיל. כמו כן, אם יש חשבון בנק אמריקאי הקשור לנכס (למשל, לקבלת שכר דירה), יש לדווח עליו בטופס דיווח נכסים פיננסיים בחו"ל. אי דיווח על נכסים בחו"ל יכול לגרור קנסות כבדים בישראל, החל מ-5,000 שקל ועד אחוזים מערך הנכס.
מומלץ מאוד לעבוד עם רואי חשבון המתמחים במיסוי בינלאומי בשתי המדינות. העלות השנתית של הכנת הדוחות תעמוד על 1,000-3,000 דולר לשנה, אך יכולה לחסוך עשרות אלפי דולרים בקנסות וטעויות. כמו כן, רואי חשבון מנוסים יכולים לזהות הזדמנויות לחיסכון במס שלא נגלות לעין הבלתי מיומנת.
כלל שישי: מבני החזקה וייעול מסי
אחת ההחלטות החשובות ביותר בהשקעה בנדל"ן אמריקאי היא בחירת מבנה החזקה המתאים. ישראלים יכולים לרכוש נכס כיחידים, באמצעות שותפות, תאגיד אמריקאי או תאגיד ישראלי. כל מבנה יש לו השלכות מסיות שונות וחשוב לבחור בהתאם למטרות ההשקעה ולגודלה. החזקה אישית היא הפשוטה ביותר אך לא תמיד היעילה ביותר מבחינה מסית.
הקמת LLC (חברת אחריות מוגבלת) אמריקאית היא אפשרות פופולרית עבור משקיעים ישראלים. LLC מספקת הגנה משפטית מפני תביעות ויכולה להציע יתרונות מסיים. עבור בעל יחיד, ה-LLC נחשבת ל"disregarded entity" לצורכי מס אמריקאי, כלומר המס נגבה ברמת הבעלים ולא ברמת התאגיד. זה מונע מיסוי כפול ומשמר את האפשרות לרווחי הון ארוכי טווח. עלות הקמת LLC נעה בין 500-2,000 דולר, תלוי במדינה.
תאגיד C אמריקאי יכול להיות מתאים למשקיעים הגדולים או לאלו המתכננים לשמור ברווחים בתוך התאגיד. התאגיד משלם מס תאגידים אמריקאי בשיעור של 21% על הרווחים, ובעלי המניות משלמים מס נוסף על דיבידנדים שמתקבלים. זה יוצר מיסוי כפול ברמה האמריקאית. מצד שני, תאגיד C יכול לנכות הוצאות עסקיות נוספות וליהנות מגמישות רבה יותר בתכנון מסיכולי.
[תמונה: תרשים זרימה של מבני החזקה שונים – אלט: עסקאות נדל״ן ארה״ב מבני החזקה LLC תאגיד]
משקיעים המחזיקים במספר נכסים יכולים לשקול הקמת תאגיד REIT (Real Estate Investment Trust) או שימוש בחוק 1031 Exchange לדחיית מס. חוק 1031 מאפשר להמיר נכס למגורים לנכס עסקי או להפך, ולדחות את תשלום מס רווח ההון לעתיד. זהו כלי מתקדם שדורש ייעוץ מקצועי אך יכול לחסוך מאות אלפי דולרים במס למשקיעים הגדולים.
כלל שביעי: תכנון יציאה ומיסוי עיזבון
תכנון יציאה מהשקעה בנדל"ן אמריקאי חייב לקחת בחשבון לא רק את מס רווח ההון, אלא גם את השלכות מס העיזבון האמריקאי. זרים שמחזיקים בנכסים בארה"ב חייבים במס עיזבון אמריקאי אם ערך נכסיהם האמריקאיים עולה על 60,000 דולר. זהו סף נמוך מאוד בהשוואה ל-12.92 מיליון דולר עבור אזרחים אמריקאים, ושיעור המס יכול להגיע עד 40%.
ישנן מספר אסטרטגיות להקטנת חשיפה למס עיזבון. החזקה באמצעות תאגיד זר (כמו תאגיד ישראלי) יכולה להוציא את הנכס מגדר מס העיזבון האמריקאי, מכיוון שמה שמוחזק הוא מניות זרות ולא נכס אמריקאי. אולם פתרון זה עלול ליצור השלכות מסיות שליליות אחרות, כמו מיסוי תאגידים כפול וקושי בניצול הסכמי מס.
אפשרות נוספת היא החזקה במבנה נאמנות, כאשר הנאמן אינו אמריקאי. מבנה כזה יכול לספק גמישות במתן הנכסים ליורשים ולהקטין את החשיפה למס עיזבון. עם זאת, נאמנויות זרות כפופות לחקיקה מורכבת בארה"ב ודורשות דיווח מיוחד. עלות ההקמה וההתנהלות השנתית של נאמנות יכולה להגיע לעשרות אלפי דולרים בשנה.
עבור משקיעים הנשואים, חשוב לזכור שהסף של 60,000 דולר חל על כל אחד מבני הזוג בנפרד. החזקה משותפת של נכס בשווי 100,000 דולר תחשב כ-50,000 דולר לכל בן זוג ולכן לא תחייב במס עיזבון. אך אם הנכס נרכש על שם אחד מבני הזוג בלבד, כל הערך ייחשב שלו לצורכי מס עיזבון.
דוגמאות מעשיות ומקרים אמתיים
כדי להמחיש את העקרונות שנסקרו, נבחן מספר תרחישים מעשיים שמבוססים על מקרים אמתיים של משקיעים ישראלים. הדוגמאות כוללות חישובים מפורטים ומציגות את ההשלכות המסיות בשתי המדינות.
דוגמה ראשונה: רכישה והשכרה של דירה במיאמי
ישראלי רכש דירה במיאמי בינואר 2023 תמורת 400,000 דולר. מתוך הסכום, 320,000 דולר מתייחסים לבניין ו-80,000 דולר לקרקע. הוא השכיר את הדירה תמורת 2,800 דולר לחודש, בסך הכל 33,600 דולר בשנה. הוצאותיו השנתיות כללו: ניהול נכסים 3,360 דולר (10%), ביטוח 1,200 דולר, מיסי עירייה 4,000 דולר, תחזוקה ותיקונים 2,500 דולר, ופחת על הבניין 11,636 דולר (320,000 חלקי 27.5).
ההכנסה הנטו למס אמריקאי: 33,600 מינוס 11,060 הוצאות מינוס 11,636 פחת = 10,904 דולר. על סכום זה הוא שילם מס פדרלי בשיעור 22% ומס מדינתי בפלורידה (0%), סך הכל 2,399 דולר. בישראל, הוא דיווח על ההכנסה הנטו בתוספת הפחת (22,540 דולר) ושילם מס בשיעור 31%, כלומר 6,987 דולר. לאחר זיכוי המס האמריקאי, המס הישראלי בפועל עמד על 4,588 דולר. סך המס בשתי המדינות: 6,987 דולר על הכנסה נטו של 22,540 דולר.
דוגמה שנייה: מכירה לאחר 3 שנות החזקה
במרץ 2024, החליט המשקיע למכור את הדירה תמורת 520,000 דולר. רווח ההון הגולמי: 120,000 דולר. עלויות המכירה (עמלות, עורכי דין, תיקונים לקראת המכירה): 35,000 דולר. רווח נטו: 85,000 דולר. במהלך 15 חודשי החזקה, נוכה פחת בסך 17,455 דולר, שעליו יש לשלם מס Depreciation Recapture בשיעור 25%. המס האמריקאי: על הפחת 4,364 דולר ועל יתרת הרווח (67,545 דולר) במס רווח הון ארוך טווח 15%, כלומר 10,132 דולר. סך המס האמריקאי: 14,496 דולר.
מכיוון שמדובר במכירה של זר, הרוכש ניכה 15% מתמורת המכירה לפי FIRPTA: 78,000 דולר. המוכר יצטרך להגיש דוח מס אמריקאי ולבקש החזר של 63,504 דולר (78,000 מינוס 14,496). בישראל, הרווח חויב במס רווח הון בשיעור 25%, כלומר 21,250 דולר. לאחר זיכוי המס האמריקאי, המס הישראלי הנוסף עמד על 6,754 דולר.
[תמונה: תרשים חישוב רווח הון במכירת נכס – אלט: עסקאות נדל״ן ארה״ב חישוב מס רווח הון FIRPTA]
דוגמה שלישית: השוואה בין מבני החזקה
משקיע ישראלי שוקל רכישת מתחם בתי עסק בטקסס תמורת 2 מיליון דולר. הוא בוחן שלוש אפשרויות: רכישה אישית, LLC אמריקאית, או תאגיד ישראלי. ההכנסה השנתית הצפויה: 200,000 דולר. הוצאות תפעוליות: 60,000 דולר. פחת שנתי: 51,000 דולר.
ברכישה אישית: הכנסה נטו למס 89,000 דולר. מס אמריקאי (32% פדרלי ללא מס מדינתי בטקסס): 28,480 דולר. בישראל: מס על 140,000 דולר (כולל הפחת) בשיעור 47%: 65,800 דולר. זיכוי מס אמריקאי: 28,480 דולר. מס ישראלי נוסף: 37,320 דולר. סך המס: 65,800 דולر.
ב-LLC אמריקאית: המצב זהה לרכישה אישית מבחינה מסית, אך יש הגנה משפטית וגמישות עסקית גדולה יותר. עלות הקמה ותחזוקה שנתית: 2,500 דולר.
בתאגיד ישראלי: התאגיד הישראלי יחויב במס תאגידים אמריקאי ב-21% על הרווח (18,690 דולר), ובישראל במס תאגידים ב-23% על הרווח הגלובלי (32,200 דולר) בניכוי זיכוי מס אמריקאי. אם מחליטים לחלק דיבידנד לבעלי המניות, יהיה מס נוסף בישראל. עלות תחזוקה שנתית של התאגיד: 5,000-8,000 דולר.
טעויות נפוצות שעולות במיליונים
לאורך השנים, זוהו מספר טעויות חוזרות שעולות לישראלים במיליוני דולרים מדי שנה. הכרת הטעויות הללו והימנעות מהן יכולות לחסוך עלויות כבדות ומורכבויות מיותרות.
טעות ראשונה: אי דיווח על הכנסות שכר דירה. הרבה ישראלים חושבים שאם הם לא הוציאו כסף מארה"ב, אין צורך לדווח על ההכנסות. זוהי טעות יקרה שיכולה לגרור קנסות של עשרות אלפי דולרים ואפילו העמדה לדין פלילי. רשויות המס האמריקאיות מקבלות דיווחים אוטומטיים מחברות ניהול נכסים ובנקים, ויכולות לזהות הכנסות שלא דווחו.
טעות שנייה: שימוש בפחת מהיר מדי או על הקרקע. פחת מותר רק על הבניין, לא על הקרקע. כמו כן, יש לפחת במשך 27.5 שנה למגורים ו-39 שנה למסחר, ולא מהר יותר. טעות נפוצה היא לחשב פחת על כל עלות הרכישה כולל הקרקע, או להשתמש בשיטת פחת מואץ שלא מותרת בנדל"ן. בביקורת, רשויות המס דוחות את הפחת הלא תקין וגובות מס עם קנסות וריבית.
טעות שלישית: אי הגשת בקשה לשחרור או הקטנה של FIRPTA. בעסקאות רבות, ניתן להקטין את ניכוי ה-FIRPTA או אפילו להשתחרר ממנו לחלוטין, אם מוכיחים שהמס בפועל נמוך יותר או שאין חבות מס. הרבה מוכרים מוותרים על סכומים אלה ומחכים למחזור השבת המס, שיכול להימשך שנה או יותר.
טעות רביעית: רכישה על שם קטין או באמצעות נאמנות לא מתוכננת. הורים שרוכשים נכס על שם ילדיהם הקטינים יכולים ליצור מורכבויות מסיות ומשפטיות. קטינים לא יכולים לחתום על חוזים ואינם נהנים משיעורי מס מועדפים. כמו כן, רכישה באמצעות נאמנות לא מתוכננת יכולה להוביל למיסוי בשיעורים גבוהים ולחובות דיווח מורכבות.
טעות חמישית: הזנחת תכנון מס עיזבון. משקיעים שמחזיקים בנכסים בשווי מעל 60,000 דולר חייבים במס עיזבון אמריקאי של עד 40%. רבים מהם אינם מודעים לחובה זו ואינם נוקטים צעדים להקטנת החשיפה, כמו שימוש בתאגידים זרים או נאמנויות.
טעות שישית: התעלמות מהשלכות חוק FATCA ו-FBAR. זרים המחזיקים בחשבונות בנק אמריקאיים או בנכסים פיננסיים בארה"ב עלולים להיות חייבים בדיווחים נוספים כמו FBAR (FinCEN Form 114) ו-FATCA (Form 8938). אי דיווח יכול לגרור קנסות של אלפי דולרים לשנה.
טעות שביעית: ניהול לא נכון של ההוצאות וחוסר ניהול תיעוד. הרבה משקיעים לא שומרים קבלות על הוצאות תחזוקה ושיפורים, או לא מבינים איזה הוצאות ניתנות לניכוי ואיזה לא. בביקורת מס, נטל ההוכחה על המשקיע, וללא תיע