למה רוב הישראלים נכשלים במיסוי עסקאות נדל"ן בארה"ב?
בשנת 2025, למעלה מ-40% מהאמריקאים הישראלים שרכשו או מכרו נדל"ן בארה"ב דיווחו באופן שגוי לרשויות המס. הסיבה? רוב האנשים לא מבינים שעסקאות נדל"ן בארה"ב כפופות לכללי מס מורכבים שונים מאלה הקיימים בישראל, ושגיאה אחת יכולה לעלות אלפי דולרים.
החובה לדווח על עסקאות נדל"ן לרשויות המס האמריקאיות קיימת מאז שנת 1913, עם חקיקת התיקון ה-16 לחוקה האמריקאית. אולם, הכללים המורכבים שאנחנו מכירים היום התפתחו בעיקר החל משנות ה-80, כאשר הקונגרס החליט להדק את הפיקוח על השקעות נדל"ן זרות.
חוק FIRPTA: המלכודת הכספית הגדולה ביותר
חוק FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) משנת 1980 הוא הכלל החשוב ביותר שרוב הישראלים מתעלמים ממנו. החוק קובע שכל מכירה של נכס נדל"ן בארה"ב על ידי זר (לרבות אזרח אמריקאי התושב בחו"ל) כפופה לניכוי מס במקור של 15% מסכום המכירה הכולל.
דוגמה מעשית: אם מכרתם דירה בניו יורק תמורת $500,000, הקונה חייב לנכות ולהעביר ל-IRS סכום של $75,000 (15% מ-$500,000) בתוך 20 יום מהעסקה. זה קורה גם אם הרווח בפועל שלכם הוא רק $50,000.
החריג היחיד לכלל זה הוא כאשר הקונה מתכוון להשתמש בנכס כמגורים ראשיים ומחיר הרכישה נמוך מ-$300,000. במקרה זה, אין חובת ניכוי מס במקור בהתאם לסעיף 1445(b)(5) לחוק ה-IRC.
הטעות היקרה: אי-הבנת ההבדל בין רווח חייב למחיר מכירה
אחת הטעויות הנפוצות ביותר שאני רואה בפועל היא בלבול בין סכום הניכוי לפי FIRPTA לבין המס בפועל שמגיע לתשלום. הניכוי של 15% הוא "מקדמה" לרשויות המס, לא המס הסופי.
לדוגמה: רכשתם דירה ב-2020 תמורת $400,000 ומכרתם אותה ב-2025 תמורת $500,000. הרווח שלכם הוא $100,000. לפי שיעור מס רווחי הון ארוך טווח של 20% (לבעלי הכנסה גבוהה), המס בפועל שמגיע לתשלום הוא $20,000. אולם, הקונה ניכה ושילם ל-IRS $75,000.
במקרה זה, אתם זכאים להחזר של $55,000 מה-IRS, אבל רק אם תגישו דוח מס נכון ובזמן. אם לא תגישו דוח, תאבדו את הכסף הזה לצמיתות.
מיסוי רכישת נדל"ן: הפתעות שלא מצפים להן
בניגוד למכירה, רכישת נדל"ן בארה"ב לא יוצרת חבות מס מיידית. אולם, היא יוצרת חובות דיווח שונות שרוב הישראלים לא מכירים. הראשונה והחשובה ביותר היא חובת הדיווח על נכס זר בטופס 8938 (FATCA).
כל אזרח אמריקאי שהערך הכולל של נכסיו הזרים (לרבות נדל"ן) עולה על $200,000 ביום האחרון של שנת המס, או על $300,000 בכל עת במהלך השנה, חייב לדווח על כך בטופס 8938. הקנס על אי-דיווח מתחיל ב-$10,000 ויכול להגיע עד $60,000 לשנה.
נקודה נוספת שרבים מפספסים: אם רכשתם נדל"ן באמצעות משכנתא, עליכם לדווח גם על החוב. זה נכון גם אם המשכנתא נלקחה מבנק אמריקאי. הסיבה היא שהנכס נמצא מחוץ לארה"ב מנקודת המבט של אזרח אמריקאי התושב בישראל.
חישוב בסיס המס: איפה הכסף האמיתי נמצא
בסיס המס (Tax Basis) הוא המושג הקריטי ביותר בעסקאות נדל"ן, והוא המקום שבו רוב האנשים מפסידים כסף אמיתי. בסיס המס הוא לא רק מחיר הרכישה המקורי, אלא גם כל ההשקעות שביצעתם בנכס לאורך השנים.
דוגמה מפורטת: רכשתם דירה תמורת $300,000. במהלך 5 שנים השקעתם $50,000 בשיפוצים (מטבח חדש, חדרי רחצה, רצפות), $15,000 בעמלות רכישה (עורך דין, מתווך, בדיקות), ו-$5,000 בעמלות מכירה. בסיס המס שלכם הוא $370,000, לא $300,000.
אם מכרתם הדירה תמורת $450,000, הרווח החייב במס הוא רק $80,000 ($450,000 – $370,000), לא $150,000 כפי שרוב האנשים חושבים. זה יכול לחסוך לכם אלפי דולרים במס.
הבעיה היא שרוב האנשים לא שומרים קבלות ומסמכים מהשיפוצים, ובסופו של דבר משלמים מס על סכומים גבוהים בהרבה מהנדרש. מיסוי רווחי הון דורש תיעוד מדויק של כל הוצאה.
שחלוף נכסים: הדרך החוקית להימנע ממס
סעיף 1031 לחוק ה-IRC מאפשר מה שנקרא "Like-Kind Exchange" – שחלוף נכסים דומים ללא תשלום מס מיידי. זוהי אחת האסטרטגיות החוקיות היעילות ביותר לדחיית מס רווחי הון בעסקאות נדל"ן.
הכלל פשוט: אם מכרתם נכס נדל"ן עסקי או השקעה ורכשתם נכס דומה בתוך 180 יום, אתם יכולים לדחות את תשלום המס עד למכירה העתידית. החיסכון יכול להיות עצום – במקום לשלם 20% מס רווחי הון, אתם משקיעים את כל הכסף בנכס החדש.
אולם, יש כללים מחמירים: הנכסים חייבים להיות "דומים" (כל נדל"ן עסקי נחשב דומה לנדל"ן עסקי אחר), העסקה חייבת להתבצע דרך מתווך מוסמך (Qualified Intermediary), ויש לוחות זמנים קפדניים – 45 יום לזיהוי הנכס החדש ו-180 יום להשלמת הרכישה.
מיסוי ברמת המדינה: הפתעות נוספות
מעבר למס הפדרלי, רוב המדינות בארה"ב גובות מס נוסף על עסקאות נדל"ן. השיעורים משתנים באופן דרמטי: קליפורניה גובה עד 13.3% מס מדינתי על רווחי הון, בעוד שטקסס ופלורידה לא גובות מס מדינתי כלל.
דוגמה מעשית: רווח של $100,000 ממכירת נכס בקליפורניה יכול לעלות לכם $33,300 במיסים ($20,000 מס פדרלי + $13,300 מס מדינתי), בעוד שאותו רווח בטקסס יעלה רק $20,000. זה הבדל של יותר מ-$13,000!
נקודה חשובה: גם אם אתם תושבי ישראל, אתם עדיין חייבים במס מדינתי אמריקאי על נכסים הנמצאים באותה מדינה. מיסוי במדינות השונות דורש הבנה מעמיקה של החוקים המקומיים.
הזיכוי למס זר: איך לא לשלם פעמיים
אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל היא: "האם אני משלם מס גם בישראל וגם בארה"ב על אותו נכס?" התשובה המורכבת היא שזה תלוי בפרטים הספציפיים של העסקה ובאופן הדיווח.
אזרחים אמריקאיים תושבי ישראל יכולים לקבל זיכוי למס ששילמו בישראל באמצעות טופס 1116 (Foreign Tax Credit). אולם, הזיכוי מוגבל לסכום הנמוך מבין המס ששולם בישראל לבין המס האמריקאי על אותה הכנסה.
בפועל, זה אומר שאם שיעור המס בישראל נמוך משיעור המס בארה"ב, תשלמו את ההפרש לארה"ב. לדוגמה: אם המס בישראל הוא 25% והמס בארה"ב הוא 20%, תקבלו זיכוי מלא. אבל אם המס בישראל הוא 15% והמס בארה"ב הוא 20%, תשלמו 5% נוספים לארה"ב.
טופס 1116 הוא מורכב ודורש חישובים מדויקים של המס בכל מדינה.
לוחות זמנים קריטיים שאסור לפספס
עסקאות נדל"ן כרוכות בלוחות זמנים קפדניים שהפרתם יכולה לעלות יקר. הדדליין החשוב ביותר הוא 15 באפריל 2026 להגשת דוח מס לשנת המס 2025. אולם, יש דדליינים נוספים שרוב האנשים לא מכירים.
לדוגמה, אם ביצעתם Like-Kind Exchange, יש לכם רק 45 יום מיום המכירה לזהות את הנכס החלופי ו-180 יום להשלים את הרכישה. אין הארכות או חריגים לכללים אלה. פספסתם את הדדליין? אתם משלמים מס על כל הרווח.
דדליין נוסף שחשוב לזכור: אם מכרתם נכס ונוכה מכם מס לפי FIRPTA, יש לכם 4 שנים מתאריך הגשת הדוח המקורי לתבוע החזר. אחרי זה, הכסף נשאר ברשות ה-IRS לצמיתות.
שורה תחתונה: מה זה אומר בפועל
עסקאות נדל"ן בארה"ב הן מורכבות בהרבה ממה שרוב הישראלים מבינים. השגיאות הנפוצות ביותר שאני רואה הן: אי-הבנת חוק FIRPTA, אי-שמירה על תיעוד מדויק של בסיס המס, והחמצת הזדמנויות לחיסכון במס באמצעות Like-Kind Exchange.
הכסף האמיתי נמצא בפרטים: שמירה על כל קבלה משיפוצים, הבנת ההבדלים בין מדינות שונות, ותכנון נכון של לוחות הזמנים. טעות אחת יכולה לעלות אלפי דולרים, אבל תכנון נכון יכול לחסוך עוד יותר.
המלצתי המקצועית: לפני כל עסקת נדל"ן בארה"ב, התייעצו עם מומחה מס שמכיר את הכללים האמריקאיים. ההשקעה בייעוץ מקצועי תחזיר את עצמה פי כמה וכמה.
למידע נוסף על כללי המס האמריקאיים, ראו מדריך ה-IRS למשלמי מס בינלאומיים והוראות טופס 8938.